4Phiếu khám nhà: bán phần chẩn đoán

Ý chính

Chủ nhà cũ chỉ thấy triệu chứng, không biết mình cần mua gì. Phần chẩn đoán là thứ đáng tiền nhất của bạn, nên đừng cho không bằng miệng. Hãy đóng gói thành phiếu khám nhà có phí: một báo cáo viết, có ảnh, có mức độ, có ba lộ trình, khách cầm đi đâu cũng dùng được.

Tình huống

Chị Ngân của Nhà thầu Hoàn Thiện An Khang nhận cuộc gọi của anh Bình: "Trần tầng hai nhà anh thấm, em qua coi giùm." Chị leo sân thượng, soi trần, nói miệng mười lăm phút về bốn chỗ có vấn đề, rồi báo giá chống thấm sân thượng 28 triệu. Anh Bình gọi thợ lẻ làm 15 triệu. Mùa mưa trần vẫn thấm, vì nước đi từ chỗ khác.

Chị đếm lại: quý vừa rồi đi xem nhà miễn phí 22 lượt, mỗi lượt khoảng 3 giờ, ký được 4 việc vá lẻ. Tính giờ công 160.000 đ, 22 lượt tốn 10,56 triệu.

Làm từng bước

1. Đóng gói rõ gồm gì, không gồm gì. Khám tại nhà 3 giờ theo 6 nhóm (thấm, nứt, điện, cấp thoát nước, thông gió – ánh sáng, cửa và hoàn thiện); báo cáo PDF trong 3 ngày làm việc; buổi đọc báo cáo 45 phút có người quyết định. Không gồm: kết luận kết cấu, đục phá kiểm tra, bản vẽ, báo giá chi tiết.
2. Tính giá vốn, đặt giá có lãi. Bấm giờ thật ở 3 phiếu đầu, vì giờ viết báo cáo dễ phình nhất.
3. Khám theo danh mục. Đi từ mái xuống trệt, mỗi phát hiện chụp hai tấm (một xa, một gần có thước), đánh số ảnh tại chỗ.
4. Viết báo cáo theo mẫu 8 cột: số, vị trí, ảnh, hiện tượng, mức, nguyên nhân có thể, cách kiểm chứng, việc nên làm. Mức đỏ (an toàn, hoặc đang hư thêm, làm trong 30 ngày), vàng (làm trong 12 tháng), xanh (theo dõi). Cột nguyên nhân luôn ghi "có thể"; báo cáo phải có mục xanh.
5. Giữ ranh giới kết cấu. Nứt xiên ở dầm, cột, sàn võng, nhà nghiêng: chỉ mô tả, chụp, đo rồi ghi "cần kỹ sư kết cấu đánh giá trước khi làm bất cứ việc gì tại khu vực này". Không viết "không sao", cũng không viết "sắp sập". Nói trước từ lúc đăng ký, in lên phiếu; phí kỹ sư là khoản riêng.
6. Ba lộ trình và câu chốt. Làm gấp (chỉ mục đỏ), làm theo năm (đỏ ngay, vàng chia đợt), làm trọn. Mỗi lộ trình một khoảng chi phí và thời gian, kèm câu: con số chốt chỉ có sau khi đo khối lượng và kiểm chứng.

Phép tính cốt lõi

Giá vốn một phiếu của An Khang: khám 2 người × 3 giờ = 6 giờ; đi lại 2 người × 1 giờ = 2 giờ; viết báo cáo 5 giờ; buổi đọc 1 giờ. Tổng 14 giờ × 160.000 đ = 2.240.000 đ, cộng 160.000 đ xăng xe, in ấn, hao mòn dụng cụ.

• Giá vốn: 2.400.000 đ.
• Giá bán: 3.200.000 đ.
• Lãi một phiếu (kế hoạch): 800.000 đ.

Thực tế sau 3 tháng, 15 phiếu: giờ công thật trung bình 17 giờ, lãi thật một phiếu còn 320.000 đ. Phiếu khám mỏng lãi, nhưng 6 trên 15 khách ký hợp đồng cải tạo.

Hai sai lầm hay gặp

• Viết nguyên nhân như đã chắc. Một báo cáo ghi trần thấm "do ống thoát sàn vệ sinh tầng 3" mà không kiểm chứng. Làm xong vẫn thấm, nước đi từ khe giáp tường nhà bên. An Khang làm lại và chịu 6 triệu. Ghi "có thể" và kèm cách kiểm chứng, ví dụ ngâm nước thử 24 giờ.
• Để ranh giới kết cấu chỉ nói miệng. Chủ nhà bực: "Tôi trả tiền khám rồi mà chưa có kết luận, giờ lại trả thêm 3,5 triệu cho kỹ sư?" Từ đó điều này được in trên phiếu xác nhận.

Bài tập 15 phút

1. Tính giá vốn một phiếu khám của bạn: giờ khám (số người × giờ), đi lại, viết báo cáo, buổi đọc, cộng chi phí khác. Đặt giá bán và ghi lãi một phiếu.
2. Lấy một căn bạn vừa đi xem. Viết ba hạng mục, mỗi mức đỏ, vàng, xanh một dòng, đủ các cột: vị trí, hiện tượng, nguyên nhân có thể, cách kiểm chứng, việc nên làm.
3. Ghi khoảng chi phí cho ba lộ trình của căn đó, rồi viết câu chốt không quá 70 chữ. Rà lại: có chữ nào kết luận về kết cấu không? Có thì đổi thành "cần kỹ sư kết cấu đánh giá".

Muốn đi sâu (biểu mẫu, kịch bản, câu tự kiểm tra): xem Chương II – Mục 2 trong khóa đầy đủ.